הערכת שווים של נכסים מוחשיים ובלתי מוחשיים

הערכת שווי – שיטות ומודלים עיקריים

בראש ובראשונה ועוד לפני שנפרט את המודלים המרכזיים שמשמשים לצרכי הערכת שווים של נכסים שונים, ראוי לציין שערכם משתנה עם הזמן.
לפיכך, הערכת שווי נכונה ומדויקת תמיד ליום ביצועה בלבד, ולא ניתן להחילה על מועדים אחרים, היות ועלולים להיווצר פערים בין השווי במועד ביצוע ההערכה, לבין הערך בעת ביצוען של פעולות כלכליות מסוימות.

כך, לגבי מקרים של טיפול דחוי בתשלומי מיסים, טיפול בתביעות תלויות ובכל מקרה שמצריך התבססות על הערכת שווים של נכסים, בעיקר בלתי מוחשיים.
לפניכם מספר גישות ומודלים מקובלים לביצוע הערכת שווי:

גישת ההכנסה

בשיטה זו, שנחשבת לרב תקופתית, מתבצע אומדן של שווי חברה או עסק מסוימים, על פי ההכנסות העתידיות שהם צפויים להניב למשקיעים ולבעלי המניות.

אחת הדרכים הנפוצות לעשות אומדן כזה, היא באמצעות היוון תזרימי המזומנים הצפויים (DCF – Discounted Cash-Flow), תוך בחינת כל ההכנסות וההוצאות העתידיות הצפויות.

ראוי לציין שגישה זו היא ההולמת את תקני החשבונאות הבינלאומיים ואת דרישותיה של הרשות לניירות ערך.

גישת הנכס

אחת השיטות הידועות הנובעת מגישת הנכס הנה בדיקת שווי נכסי נטו מותאם (NAV – Net Assets Value), באמצעות השוואתה של החברה לחברות בגודל דומה הנסחרות בבורסה באותו הענף.

במידה ומדובר בהערכתה של עסקה, יש להשוות אותה לעסקאות, רכישות או מיזוגים בעלי מאפיינים דומים.

היות ומדובר במודל של ערך יחסי, מקובל לעשות שימוש במכפילים, כדוגמת מכפיל רווח, מכפיל הכנסות ומכפיל הון.

מודל חד תקופתי

המודל המקובל ביותר בקטגוריה זו קרוי The Gordon growth model, והוא מצוי בשימוש במקרים של הערכת שווי הנכסים וההון העצמי במסגרת תביעה משפטית, כחלק מתכנון מס או במקביל לביצוע עסקאות שאינן בעלות שווי שוק מוגדר.

מודלים לתמחור אופציות

קטגוריה זו כוללת מודלים שונים שמשקפים את הערך הנוכחי המדויק של אופציות, ובראשם מודל בלק ושולס, המבוסס על נוסחה כלכלית-מתמטית שנותנת תמחור מספרי ספציפי לכל אופציה.

סוגים של נכסים ומצבים שמצריכים הערכת שווי

הנכסים אותם ניתן להעריך לא מוגבלים לעסק או לנכס פיזי, אלא מתפרשים על פני שטח רחב היקף, שמכיל גם ישויות ונכסים עסקיים בעלי ערך בלתי מוחשי.

כך, מצבים בהם אין בנמצא מניות סחירות שעל שוויין ניתן להתבסס בתהליך ההערכה, ומקרים בהם קיים תזרים מזומנים עודף או מוגבל.

בנוסף, כאשר רוצים להעריך התחייבויות ונכסים שאינם תפעוליים, חוזי שכירות ששווים מעל או מתחת לשוק או במקרה של חברה פרטית ששילמה לעובדיה משכורות עודפות – מודגש הצורך במנגנוני הערכת שווי מהימנים.

המשיכו לקרוא וגלו מספר סוגי נכסים ומצבים נוספים שעשויים להצריך הערכת שווי, ואת הדרכים המומלצות והמקובלות לבצע את תהליך ההערכה.

הערכת שוויה של חברה במצוקה

בבואנו להעריך את שוויה של חברה במצוקה, חשוב תחילה לבדוק האם מדובר בכשל של החברה עצמה, או בהשפעתו של מיתון כלכלי כולל.
כך או כך, ניתן להשתמש בשלוש גישות עיקריות במסגרת תהליך הערכת השווי – הכנסה, שוק ועלות.

בגישת העלות, יש להעריך את עלותן של החלפת נכסי הארגון או יצירתה של החברה כולה מחדש, ולפיכך היא אינה מתאימה לעסקים תפעוליים ולרוב לא נחשבת לשיטה מועדפת בכל הנוגע לחברות.

בגישת השוק, משווים את החברה במצוקה לחברות דומות באותו הענף, ובתוך כך לקוחים בחשבון האם ההפחתה ברווחים הנוכחיים משקפת את המדד הרווח בתחום זה, או שיש להתאימו להכנסות הצפויות במצב נורמלי.

גישת ההכנסה מציפה את אי הוודאות הקיימת במצב של חברה במצוקה בכל הנוגע לרווחים עתידיים, ולכן חשוב להתייחס במסגרתה לסימולציות רלוונטיות ולניתוח תרחישים אפשריים, תוך הישענות על משתנים עסקיים מרכזיים, כדוגמת רווחיות וצמיחת הכנסות.

במקביל יש להתחשב גם בטווח התוצאות הסביר, בהסתברות לצורך לבצע חיסול כולל של החברה בתרחיש הקיצוני ובאורך המשוער של חיי המיזם.

הערכת חברת סטארט-אפ

הערכת שוויה של חברת סטארט-אפ שונה מתהליך הערכתו של עסק פעיל רגיל, היות והסיכון הכרוך בה גדול יותר, וכן מפני שאין לה, במרבית המקרים, הכנסות בהווה או בעבר עליהן ניתן להתבסס.

היוון תזרים המזומנים העתידי, נחשב לדרך המקובלת ביותר להערכת שוויין של חברות סטארט-אפ, אשר מתבסס על הערכת גודל השוק המקסימלי למוצר.

בנוסף, יש לאמוד את שיעור האחוזים המשוער של לקוחות הצפויים לרכוש את המוצר בתוך חמש שנים, מתוך גודל השוק המקסימלי.

עוד יש לקחת בחשבון את מודל ההכנסות, עלויות התפעול וכמובן את השפעותיהם של מתחרים על נתח השוק הצפוי.

בסופו של דבר, יש להתכנס לחישוב ההכנסות התזרימיות לפי שיעור החדירה הצפוי לשוק בכל שנה, להפחית מהן את ההוצאות הנדרשות, ולהגיע לסכום התזרים הפנוי מידי שנה.

לצד חישובים אלו, חשוב ביותר לתת את הדעת גם לגורם הסיכון – ככל שהוא גבוה יותר, כך שוויה של החברה יורד.

אומדן הסיכון המקובל גורס כי חברת סטארט-אפ ממוצעת שנמצאת בשלב הרעיוני וההתחלתי טומנת בחובה סיכון של כ-80%, ואילו במעבר לשלבי הפיתוח יורד שיעור הסיכון לרמה של כ-50-70%.

*לפי מחקר של IVC ו-REVERSEXIT שסוקר בגלובס הסיכוי שסטארטאפ יכשל עומד על 96%!

בהמשך, עם ייצור סדרת המוצרים הראשונה, יורדת רמת הסיכון לכ-40-60%, ובסדרת המוצרים השנייה היא עומדת על 30-50% בממוצע.

הערכת שוויו של רכוש בעת חלוקתו

חלוקת רכוש במסגרת הסכם גירושין, כחלק מחלוקת עיזבון בין מספר יורשים במקביל להליכים משפטיים של הוצאה לפועל ובמקרים נוספים, מחייבת את הערכת שווים הפיננסי של הנכסים בעת חלוקתם.

ערכם של חלק מהנכסים הללו קבוע, כמו כספים וחסכונות, ואילו אחרים נחשבים לבלתי מוחשיים או בעלי ערך משתנה, ועבורם נדרשת הערכת שווי.

בין הנכסים המצריכים הערת שווי בעת חלוקתם ניתן למנות נכסי נדל"ן, בין אם מדובר בנכס מניב, למטרת מגורים או במבנה מסחרי, תיקי ניירות ערך, חברות ועסקים.

נכסים עשויים לשאת גם ערך פיננסי שלילי, כפי שקורה בבתי מגורים שאינם מושכרים ואשר עליהם רובצות הלוואות ומשכנתאות שונות.

נכסים אחרים נושאים בערך שמשתנה בהשפעתם של גורמים שונים, כדוגמת עסקים שהכנסותיהם תלויות, בין היתר, בטיב ניהולם ובמצב הכלכלי במשק, או כמו ערכם של ניירות ערך שתלוי במצב השוק.

גם ערכם של נכסי נדל"ן מניבים מושפע ממדד מחירי השכירות ומיכולתו של המשכיר להשכיר בפועל את הנכס ולגבות את תשלום השכירות מהשוכרים הלכה למעשה.

הערכת שווים של נכסים בלתי מוחשיים

נכסים שאינם מוחשיים, כמו מוניטין של מותג או חברה, סימני מסחר או פטנטים רשומים, זכויות יוצרים, רשימות תפוצה, מאגרי נתונים של לקוחות וטכנולוגיה קניינית, מצריכים תהליך הערכת שווי ייעודי.

תהליך זה קרוי 'חישוב ערך בלתי מוחשי' –calculated intangible value CIV.

על מנת לחשב את הערך של נכס בלתי מוחשי, יש להפחית משווי השוק שלו את ההון העצמי או השווי המאזני של אותו נכס.

בנוסף, בתהליך החישוב יילקחו בחשבון גורמים נוספים, כמו רווחי העסק לפני מס, תשואתם הממוצעת של נכסים מוחשיים ששייכים לאותה חברה והתשואה הממוצעת הנהוגה בענף הרלוונטי על נכסים מוחשיים.

הערכת שווים של פרויקטים בתחום הכרייה

טבעם של מכרות הוא שלא ניתן לדעת בוודאות כמה מחצבים או מתכות נמצאים בפועל בתוך האדמה, וקיים קושי להעריך את העתודות הקיימות ואת מידת המשאבים הנחוצה על מנת לכרות אותם.

לפיכך, הדרך המהימנה ביותר להערכת שווים של מכרות היא על בסיס מודל תזרים מזומנים (DCF), שמופק על סמך תוכנית כרייה ובדיקת היתכנות.

שווי הנכס הנקי של מכרה, יהיה שווה לערך הנוכחי הנקי (NPV) או תזרים המזומנים העתידי (DCF), בניכוי חובותיה של החברה.
כמו כן, חשוב להתחשב באומדן מדויק של אורך חייו הצפויים של המכרה.

לעתים נהוג גם להתייחס במסגרת הערכת השווי של המכרה ליחס תזרים המזומנים (P/CF), תוך השוואת תזרים המזומנים שהתקבל מהפעילות בשנה ספציפית למחיר המניה באותה השנה.

הערכת שווין של חברות שירותים פיננסיים

בנקים, חברות לביטוח,ייעוץ השקעות, קרנות נאמנות ועסקים נוספים המתבססים על הענקת שירותים פיננסיים, מאתגרים במיוחד בכל הנוגע להערכת שווים.
זאת, מאחר וקיים קושי בהגדרת חובותיהם, באומדן ההשקעה שנדרשת לתחזוקתם ובניתוח מצב תזרימי המזומנים שלהם, וכן לאור הרגולציה הכבדה בה הם מחויבים, אשר משפיעה על ערכם הפיננסי.

מלבד התבססות על מודל תזרים מזומנים, בדומה לתהליכי הערכת שווין של חברות בענפים אחרים, ישנן שתי דרכים נוספות וייעודיות להערכת שוויה של חברה לשירותים פיננסיים: מודל היוון דיבידנד ו- מודל תשואה עודפת.

מודל היוון דיבידנד, Dividend Discount Method – DDM, עושה שימוש בשיעור היוון ריאלי של החברה אל מול הסיכונים הגלומים בחברה או בתיקי הביטוח שלה.
מודל תשואה עודפת, מתבסס על היוון אינסופי בעזרתה של נוסחת גורדון לחישובה של תשואה נטו עבור עתודות הביטוח או הרווחים הכללים הצפויים, בהתאם להתחייבויות בגין חוזים המופיעים בדוחות הפיננסיים של החברה.

שיעור התשואה הצפויה מחושב על פי שיעורי התשואות ההיסטוריים בשנים שקדמו למועד הערכת השווי, ולצדו נלקחים בחשבון גם שיעורי המס הרלוונטיים ושיעורי ההיוון המחושבים בעזרתה של נוסחת ה- Modified CAPM.

על מנת להבין יותר לעומק את התחום והמושגים אנו מזמינים אותך לעיין ולהירשם לקורס המיוחד שלנו בנושא הערכות שווי וניתוח דוחות כספיים